La révision pour imprévision a fait son entrée dans le Code civil français avec l’ordonnance du 10 février 2016 à l’article 1195 du Code civil.

Cette ordonnance est entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

L’article 1195 du Code civil dispose :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent demander d’un commun accord au Juge de procéder à l’adaptation du contrat. À défaut, une partie peut demander au Juge d’y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ».

Le législateur n’a pas précisé si cette disposition trouve à s’appliquer en matière de bail commercial.

Il n’a évidemment pas précisé si elle s’applique en matière de révision du loyer.

Les Tribunaux doivent donc trancher la question.

Il s’agit d’un enjeu majeur, en particulier dans le contexte actuel particulier lié à l’épidémie de COVID-19.

Une épidémie peut-elle constituer un de ces changements visés à l’article 1195 et justifier la révision à la baisse du loyer de bail commercial?

En droit français, il existe un principe fondamental selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales.

L’article 1195 est un principe d’ordre général.

Les baux commerciaux, quant à eux, sont constitutifs d’un corps de règles spéciales.

Si l’on s’en tient à ce principe, l’article 1195  ne devrait donc pas s’appliquer au statut des baux commerciaux.

A ce jour, il semble que les juridictions tendent à appliquer à ce principe.

Ainsi, elles rejettent l’application de la théorie de l’imprévision en matière de bail commercial, notamment en matière de révision du loyer.

(Cour d’appel de Versailles, 12e chambre, 12 décembre 2019, n° 18/07183)

Quant à la Cour d’appel de DOUAI, elle considère que :

« L’article 1793 du Code civil qui édicte des règles spéciales déroge aux règles générales de l’article 1195 précité ».

(CA DOUAI Chambre 1 section 2 23 janvier 2020 n°19/01718)

Certes, la décision a été rendue dans un domaine différent de celui qui nous occupe.

Il semble que la Cour d’appel de DOUAI ne se soit pas encore prononcée précisément sur l’application de la théorie de l’imprévision en matière de baux commerciaux.

Mais la décision précitée laisse craindre qu’elle adoptera la même position que celle de la Cour d’appel de VERSAILLES.

Il convient d’attendre la position de la Cour de cassation sur le sujet.

Dans l’intervalle, si vous êtes bailleur, je vous recommande d’inclure une clause d’exclusion de l’imprévision pour vous protéger.

En revanche, si vous êtes titulaire d’un bail, n’oubliez pas de faire preuve de prudence et de vérifier la façon dont votre bail est rédigé.